Z pojęciem operatu szacunkowego spotykamy się zwykle m.in. w momencie, gdy chcemy wycenić i sprzedać swoją nieruchomość czy starać się o kredyt hipoteczny. Czym jest operat szacunkowy? Kto go wykonuje i na czym dokładnie polega? Sprawdź!
Pojęcie operatu szacunkowego
Operat szacunkowy to rodzaj dokumentu, sporządzanego w celu określenia wartości nieruchomości. Aby doszło do wyceny, rzeczoznawca majątkowy musi wydać odpowiednią opinię autorską.
Operat szacunkowy to dokument urzędowy, dlatego to na barkach rzeczoznawcy majątkowego spoczywa odpowiedzialność prawna za jego zawartość. Sporządzenie operatu musi być niezwykle profesjonalne. Jeżeli dokument posiada jakiekolwiek nieprawidłowości czy rozbieżności w opiniach dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego lub kilku rzeczoznawców, dodatkowej oceny dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Kiedy sporządzić operat szacunkowy?
Sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje się w celu wyceny nieruchomości, jest to także niezbędny etap, jaki trzeba przejść gdy chcemy starać się o kredyt hipoteczny. Dokument ten daje bankowi pogląd na temat rzeczywistej wartości nieruchomości, co pozwala wykluczyć błędy związane z pobraniem zbyt dużego lub zbyt małego kredytu. Co więcej, to właśnie na podstawie operatu szacunkowego bank podejmuje decyzję o przyznaniu finansowania.
Dodatkowo, po tym jak nasza nieruchomość zostanie wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego, bank ma możliwość oszacowania, jak duży jest nasz wkład własny. Im wartość naszej nieruchomości jest wyższa, tym wkład może być niższy.
W ten sposób wycenić możemy m.in. działki, mieszkania, domy, przedsiębiorstwa, biura, magazyny i wiele innych nieruchomości. Dokonując operatu szacunkowego, pod uwagę należy wziąć położenie i rodzaj nieruchomości, jej wyposażenie i całkowity stan zagospodarowania, cel i zakres, podstawę prawną oraz datę.
Dobrze wykonany operat szacunkowy powinien również zawierać informacje takie jak wskazanie przeznaczenia nieruchomości według planu zagospodarowania przestrzennego, metody i techniki kalkulacji (oraz obliczenia), a także analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny – czyli wszystkie działania, jakie rzeczoznawca majątkowy podjął, aby sporządzić operat szacunkowy.
Wycena wartości nieruchomości, chęć zaciągnięcia kredytu hipotecznego… czyli w jakim celu sporządza się operat szacunkowy
Operat szacunkowy sporządzamy w sytuacji, kiedy potrzebujemy poznać wartość jakiejś nieruchomości, dlatego potrzebny jest podczas transakcji nabycia lub też sprzedaży nieruchomości czy w momencie kiedy rozpoczynamy starania o kredyt hipoteczny np. na mieszkanie.
Kredytobiorca może go wnieść również jako element wkładu niepieniężnego do spółki. Potrzeby jest także przy ustaleniu opodatkowania, podczas prowadzenia egzekucji przez komornika albo też postępowania spadkowego i podziału majątku.
Wybór rzeczoznawcy majątkowego
Rzeczoznawcę możesz wybrać samodzielnie, inną opcją jest korzystanie z pomocy banku lub jedynie z jego polecenia, a z odpowiednią osobą skontaktować się możesz we własnym zakresie. Jeżeli to bank zleca wycenić wartość nieruchomości, musimy wiedzieć, iż on jako jedyny ma dostęp do dokumentu i nie możesz złożyć tej samej opinii do innego banku w celu porównania ofert. Korzystanie z usług poleconego przez bank rzeczoznawcy jest często tańszym rozwiązaniem, a bank zna sposób pracy tej osoby. Jednak w niektórych przypadkach klient nawet nie ma możliwości zobaczyć w całości dokumentu z wycenianej nieruchomości.
Co więcej, banki mają swoje nieoficjalne czarne listy rzeczoznawców, których nie uznają. Dlatego dobrze jest dowiedzieć się, kto jest na czarnej liście lub poprosić o listę osób akceptowanych, ale samodzielnie dokonać wyboru. Takie rozwiązanie pozwoli zaoszczędzić czas i pieniądze.
Kiedy odpowiedni rzeczoznawca zostanie wybrany przez klienta, nie przez bank, daje to nam możliwość wcześniejszego wglądu w dokumenty. Co więcej, przepisy prawa na tyle dokładnie opisują wymogi, że odpowiednio i profesjonalnie sporządzony operat powinien zostać zaakceptowany przez każdą instytucję. Dodatkowo, jeżeli poinformujemy rzeczoznawcę, w jakiej placówce chcemy ubiegać się o finansowanie, doświadczona osoba będzie wiedzieć, czego oczekuje konkretny bank.
Atutem samodzielnego wyboru jest kontrola w zakresie szacowania wartości i możliwość wcześniejszego zapoznania się z dokumentami. Jest to niezwykle istotne m.in. w przypadku, gdy chcemy kupić lub sprzedać nieruchomość poniżej ceny obowiązującej na rynku. Możemy wówczas podjąć negocjacje z rzeczoznawcą. Nie będzie to jednak duża różnica kwot, ponieważ rzeczoznawca nie może przekroczyć pewnego zakresu – wartość rynkowa nieruchomości ma przybliżyć cenę, za jaką można dokonać transakcji.
Rzeczoznawca pod uwagę weźmie wiele czynników, jednak nie należy spodziewać się też, że sporządzi operat szacunkowy na naszych zasadach i wprowadzi dla nas nieosiągalne zmiany, ponieważ w tym przypadku najważniejszy jest tutaj autorytet osoby, która zajmuje się wyceną nieruchomości.
Pamiętaj jednak, że jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości, możesz wnieść zarzuty do sporządzonego operatu. Żadne twoje pytania nie mogą pozostać bez odpowiedzi. Rzeczoznawca musi się ustosunkować do zarzutów. Innym przysługującym Ci prawem jest poddanie rzeczoznawcy kontroli lub zlecenie kontroperatu innemu specjaliście.
Termin aktualności operatu szacunkowego
Operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tym czasie można potwierdzić jego aktualność. Istotne jest to, że jedyną osobą, która może to zrobić jest rzeczoznawca, który sporządzał operat. Jeśli jego aktualny kształt zostanie potwierdzony, dokument jest ważny przez kolejne 12 miesięcy.
Jeżeli zaistnieją jakiekolwiek sytuacje, które spowodują zmianę określanej wartości nieruchomości (np. zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, wahania cen nieruchomości w okolicy, dewastacja lub remont itp.), muszą one zostać zawarte w operacie szacunkowym.
Co ważne, potwierdzenie aktualności dokumentu nie jest jednoznaczne z jego aktualizacją. Operat musi być sporządzony według przepisów zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z zasadami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i nie powinien być używany do innych celów, oprócz tych, do których został sporządzony.
Koszt uzyskania operatu szacunkowego
Usługa nie należy do tanich i uzależniona jest od wielu uwarunkowań. Wpływ na cenę najczęściej ma rejon, rodzaj nieruchomości czy renoma specjalisty.
Stawka może wahać się nawet od 600 złotych do 1500 złotych. Najczęściej jednak koszt operatu ustalany jest indywidualnie z każdym klientem, ze względu na różne czynniki wpływające na cenę usługi. Wycena zależeć będzie od tego, czy poddajemy jej dom, mieszkanie czy inny budynek. Pamiętajmy również, że sami musimy ponieść koszty wyceny, nawet jeśli wybrana instytucja finansowa nie udzieli nam kredytu.
Warto do sporządzenia operatu zatrudnić osobę, która niezwykle odpowiedzialnie wykonuje swoje zadania, jest profesjonalna i polecana przed środowisko. Pozwoli nam to uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji, zaoszczędzić dużo czasu oraz będziemy mieć pewność, że dobrze ulokowaliśmy nasze pieniądze.
Dodaj komentarz